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Mieten oder kaufen? Die richtige Wohnstrategie für die Familie

Familienwohnung mieten oder kaufen?
Bild: fotolia - Maya Kruchancova

Mit Kindern wird die alte Wohnung schnell zu eng. Was zu zweit noch wunderbar funktionierte, kann zu dritt oder zu viert schnell zur Tortur werden. Gerade junge Eltern stellen sich deshalb die Frage: eine neue Wohnung mieten oder gleich ein Haus kaufen?

Mit Kindern im Haus verändern sich die Ansprüche. Plötzlich ist Papas schicke Penthouse-Wohnung im achten Stock eher unpraktisch. Es gibt zu wenige Spielplätze in der Nähe. Der Platz für Kinderwagen und Babyzubehör wird eng. Ehemals gute Nachbarn werden zusehends unfreundlich, wenn ihnen laute Kinderfüße überm Kopf herum tapsen. Umziehen ist angesagt. Die Frage „Mieten oder kaufen?“ ist immer heikel und muss mit der individuellen Lebensplanung abgestimmt werden.

Die individuelle Lebensplanung ist entscheidend

Von den eigenen vier Wänden träumt eigentlich jeder. Wer kauft, legt sich mindestens 20 oder gar 30 Jahre lang fest. Das ist ein Zeithorizont, der auch noch die Jahre umfasst, in denen die eigenen Kinder längst ausgezogen sind. Mit der örtlichen und beruflichen Flexibilität ist es nach dem Kauf erst einmal vorbei, zumindest, wenn mit der gekauften Immobilie keine Verluste eingefahren werden sollen.

Kauf lohnt nur bei langfristiger Perspektive

Allein die Kaufnebenkosten von rund 10 % der Kaufsumme machen den „Notverkauf“ innerhalb der ersten zehn Jahre zu einem Minusgeschäft. Denn selbst in guter Lage schafft kaum eine Immobile in dieser Zeitspanne eine genügend große Wertsteigerung. Mieter haben es da einfacher: Innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten können sie ihre Zelte abbrechen, wenn es die finanzielle oder berufliche Situation erfordert.

Mikrolage hat große Bedeutung

Die Lage entscheidet darüber, ob sich der Kauf überhaupt lohnt. In stark wachsenden Metropolregionen wie Hamburg, München oder Stuttgart ist man auf der sicheren Seite - zumindest in den richtigen Stadtteilen. Wenn die Immobilienpreise und die Mieten steigen, verzinst sich das Eigenheim besser. Anders sieht es in ländlicheren Regionen und beispielsweise in vielen Gebieten Ostdeutschlands aus: Wer hier kauft, riskiert einen massiven Wertverlust. Familien müssen neben der Entscheidung für Stadt oder Land auch auf die so genannte Mikrolage achten: Wie gut ist die Infrastruktur? Funktioniert die Nahversorgung? Sind Kindergärten und gute Schulen in der Nähe? Stimmt das Freizeit- und Kulturangebot?

Förderungsmöglichkeiten, Kapitalmarktrendite und Inflation

Angenommen, das Traumhaus mit großem Garten und idealer Lage wird sowohl zum Kauf als auch zur Miete angeboten, sind vor allem wirtschaftliche Faktoren für oder gegen einen Kauf entscheidend. Wichtig sind Finanzierungskosten, Förderungsmöglichkeiten, Kapitalmarktrendite und Inflation. Nach dem Wegfall der Eigenheimzulage gibt es unterschiedliche Förderprogramme vom Bund, der KfW-Förderbank und den einzelnen Ländern. Insbesondere Familien mit Kindern haben gute Chancen auf günstige Kredite. In manchen strukturschwachen Gemeinden, bietet die Kommune Eigenheimprämien für Familien mit Kindern an. Eine hohe Kapitalmarktrendite begünstigt das Wohnen zur Miete, weil die freien Mittel, die nicht in die Eigenheimfinanzierung fließen, auf dem Kapitalmarkt besser angelegt werden können. Damit sieht es derzeit (Juni 2015) allerdings eher mau aus. Eine hohe Inflationsrate begünstigt wiederum den Häuslebauer, weil die schrumpfende Kaufkraft auch an den fälligen Krediten knabbert. Aktuell gibt es in Deutschland eine rekordverdächtig niedrige Inflation. Das kann sich aber schon 2016 wieder ändern.

Wohn-Riester ist ein Renner

Derzeit sind aber auch normale Bankdarlehen günstig, was den Eigenheimerwerb überschaubar macht. Tipp: Seitdem die Riester-Förderung auch auf Wohneigentum ausgeweitet wurde, ist dieser so genannte Wohn-Riester eine attraktive Möglichkeit, das Eigenheim mit staatlicher Förderung und Steuervorteilen zu finanzieren. Ein Paar mit zwei Kindern und einem Neugeborenen erhält pro Jahr eine Riester-Förderung von maximal 978 Euro. Allerdings muss die gesamte Tilgungssumme mir einem Schlag versteuert werden, wenn die Immobilie verkauft wird, zum Beispiel im Fall einer Scheidung. Und so funktioniert's: Statt die Riester-Förderung für die private Rente zu verwenden, können ab sofort auch Wohn-Riester-Verträge abgeschlossen werden. Dafür gibt es spezielle Kombikredite, die aus einem Bausparkredit mit Riesterförderung und einem tilgungsfreien Darlehen bestehen. Der Clou: Das Darlehen kann sofort zum Bauen oder Kaufen verwendet werden. Sobald der Bausparvertrag fällig ist, löst er das Darlehen reibungslos ab. Die Bausparkassen geben einen Gesamteffektivzins für beide Vertragsbestandteile an, so dass der Vergleich mit Finanzierungsalternativen leicht fällt.

Christian Mascheck / Aktualisierung: Sven Stemmer

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Kommentare von Lesern:

 
Christian K. Braunschweig:
06.08.2013 09:57
Wenn ihr den Wohn-Rieser so anpreist, solltet ihr auch DEN großen Nachteile aufzeigen: Wenn man Wohnriester vom Staat bekommen hat und erfüllen aber die vom Gesetzgeber vorgegebenen BedingungenIRGENDWANN nicht mehr, laufen Sie Gefahr die gesamte bis dahin getilgte Summe auf einen Schlag und den allermeisten Fällen umgehend zu versteuern.
Das passiert z.B bei Scheidung oder auch beim Verkauf des Gebäudes, das mit WohnRiester gefördert wurde!
  unmöglicher Beitrag? Bitte melden!
Mario D.:
23.08.2012 14:52
Dieser Artikel scheint älter zu sein. Bitte entweder aktualisieren oder zumindest eingangs Datum der Erstellung des Artikels erkenntlich machen.
Markus Bronscheit, Bielefeld:
22.06.2009 20:22
Bausparverträge werden total überbewertet. Sie stellen in unserer heutigen Zeit keine optimale Form dar, um langfristig Geld zum Erwerb von Eigenheimen anzusparen. Die Erträge sind schlecht und die Laufzeit viel zu lang. Dann kann man besser Geld investieren, um als Kandidat bei WWM mitzumachen!

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Bauförderprogramme der Bundesländer

www.baufi-nord.de


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www.geldsparen.de


Excel-Arbeitsblatt
Miet-/Kauf-Rechner der Stiftung Warentest

www.test.de

Wohn-Riester
www.vz-nrw.de

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